дом 2

Срыв строительства «Медного всадника»

Срыв сроков реализации инвестиционного проекта ЖК «Медный всадник» администрацией города.

В соответствии с Российским законодательством проектирование и строительство на выделенном участке может вестись только при наличии полного пакета исходно-разрешительной документации (ИРД).

Одними из основных в этом пакете являются следующие документы:

— правоустанавливающий документ на земельный участок – в нашем случае это договор аренды земельного участка;

— градостроительный план земельного участка;

— технические условия подключения строящегося объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Причем, полный пакет ИРД должен быть выдан Застройщику-победителю торгов в месячный срок после проведения аукциона.

Компания «ЛенСпецСтрой» выиграла право заключения договора аренды  земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Мебельная, участок 4, (северо-западнее пересечения с ул. Туристской), корпус 12 (ЖК «Медный всадник»), на торгах открытого аукциона 6 июня 2006 г. Участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Срок реализации инвестиционного проекта по Постановлению Правительства № 1658 от 25.10.2005 г. –  45 месяцев, из которых 11 месяцев отводится на проектные работы.

 

Договор аренды был заключен только 02.08.2006 г., т.е., задним числом (окончание регистрации в ФРС), т.е. спустя 61  день (2 месяца) после проведения аукциона. Срок действия договора – с 02.06.2006 г. по 05.03.2010 г.

А полный комплект исходно-разрешительной документации (включая Градостроительный план и технические условия), необходимой для начала проектирования жилого дома, был выдан только 06.03.2008 г., т.е. спустя 640 дней (21 месяц) после проведения аукциона.

Таким образом, приступить к проектированию Застройщик смог лишь 06.03.2008г.

К этому времени уже прошла практически половина срока, отведенного застройщику на проектирование и строительство в соответствии с Постановлением Правительства № 1658 от 25.10.2005 г.

В связи с вынужденной задержкой  ООО «ЛенСпецСтрой» не смогло своевременно начать реализацию вышеуказанного Инвестиционного проекта и, соответственно, окончить его в установленные сроки также не представлялось возможным.

Учитывая сложившиеся обстоятельства, ООО «ЛенСпецСтрой» письмом от 11.12.2008 г. исх. № 787-1-08 обратилось в адрес вице-губернатора Санкт-Петербурга А.И. Вахмистрова с просьбой о переносе срока начала выплат арендных платежей городу и срока реализации инвестиционного проекта на время задержки выдачи  технических условий (21 месяц). Указанное согласование со стороны вице-губернатора А.И. Вахмистрова было получено и представлено вместе с ходатайством Комитета по строительству (исх. № 9965 от 12.12.2008 г.) в Комитет по управлению городским имуществом во исполнение решения, принятого на совещании, состоявшемся в КУГИ  28.11. 2008 г.

Поскольку никакой ответной информации Застройщик не получил, в марте 2009 г. ООО «ЛенСпецСтрой» повторно обратилось в КУГИ к начальнику управления экономической  и инвестиционной политики А.Н. Луняку с просьбой разобраться с текущим состоянием вопроса и оказать содействие в его решении (исх. № 22-1-09 от 16.03.2009 г.).

На основании выводов правовой экспертизы КУГИ Санкт-Петербурга,  согласованных с вице-губернатором И.М. Метельским, факт задержки выдачи технических условий был признан юридически значимым обстоятельством для продления сроков строительства указанного объекта ООО «ЛенСпецСтрой» (письма № 11753-32 и № 11758-32 от 30.04.09 за подписью Д.А. Куракина с утверждающей резолюцией И.М. Метельского, а также письма из КУГИ от 07.05.2009 г. № 11 245-32 и № 11 246-32 в адрес Комитета по строительству и ООО «ЛенСпецСтрой»).

На основании принятого решения КУГИ с ООО «ЛенСпецСтрой» заключил дополнительное соглашение № 3  к договору аренды, где срок начала выплат арендных платежей городу перенесен на время задержки выдачи технических условий, т.е. юридически начало  реализации инвестиционного  проекта было перенесено на 21 месяц.

С целью переноса срока окончания строительства данного объекта на срок, определенный  правовой экспертизой (21 месяц), КУГИ обратился в адрес Комитета по строительству (письма № 11 245-32 от 07.05.2009 г., № 20 138-32 от 18.08.2009 г.,  № 25 760-32 от 21.10.2009 г.).

На протяжении 2009 г. и вплоть до июня 2010 г. в адрес Комитета по строительству Застройщиком было направлено 10 писем. Кроме того, по этому вопросу были направлены 3 письма в адрес губернатора Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко и вице-губернатора Р.Е. Филимонова.

И только 11.06.2010 г. задним числом Комитетом по строительству было выпущено Распоряжение № 132 о продлении срока строительства объекта на 15 месяцев до 5.06.2011 г.

Таким образом, Комитет по строительству не выполнил требование КУГИ, основанное на выводах правовой экспертизы, и рекомендацию вице-губернатора Санкт-Петербурга А.И. Вахмистрова о продлении срока строительства объекта на 21 месяц.

К этому времени вынужденный простой Застройщика  составил 98 дней.

Для продолжения строительства необходимо было продлить разрешение на строительство и зарегистрировать в ФРС дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Продленное разрешение на строительство было получено 22.06.2010 г., а ФРС оформило регистрацию только 22.07.2010 г.

Таким образом, с момента окончания срока строительства до юридически оформленного возобновления работ на объекте прошло 139 дней (4 месяца и 17 дней).

Следует обратить внимание, что Распоряжение Комитета по строительству № 132 от 11.06.2010 г. фактически продлевало срок строительства только на 10,5 месяцев, так как из продленных 15 месяцев уже 4,5 месяца составил простой.

Из-за неоднократных простоев Застройщик вынужден был в очередной раз  продлевать сроки строительства. В период с 12.04.2011 г. по 11.05.2011 г. в Комитет по строительству компания направила 7 обращений. Но только 08.06.2011г. было выпущено Распоряжение Комитета по строительству № 161 со сроком окончания 05.09.2012 г. Далее последовало ожидание продления разрешения на строительство и регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в ФРС, которая состоялась только 19.08.2011 г.

На этот раз вынужденный простой составил 75 дней (3,5 месяца).

В связи с тем, что срок вынужденного простоя стройки значительно превышал срок продления строительства, в период с 02.08.2012 г. по 30.08.2012 г. Застройщиком было отправлено в Комитет по строительству 5 обращений.

В результате, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.11.2012 г. сроки строительства были продлены до 5.12.2013 г.; продленное разрешение на строительство было выдано 27.12.2012 г., а регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка состоялась 11.01.2013 г. Стройка простояла 128 дней.

Таким образом, на начало 2013 года общий срок, в течение которого застройщик не по своей вине не мог реализовывать инвестиционный проект, составил 982 дня  (640+139+75+128). Это более 32 месяцев из 45 отпущенных первоначально Постановлением Правительства № 1658 от 25.10.2005 г. на реализацию инвестиционного проекта.

ОАО «СПб ЭС» своим бездействием отодвинуло срок ввода  объекта в эксплуатацию  более чем 1,5 года (19,5 месяцев).

В соответствии с Договором технологического присоединения к электрическим сетям № 09/08-А от 06.03.2008 г. ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» не позднее 06.03.2013 г. обязано было предоставить возможность подключения объекта в точке присоединения, т.е. выдать Технические условия, согласовать проект прокладки кабельных линий от точки подключения до ГРЩ объекта, построить трансформаторную подстанцию, обеспечить возможность подключения объекта в точке присоединения.

В соответствии с графиком ООО «ЛенСпецСтрой» оплатило в полном объеме стоимость услуги по технологическому присоединению к электрическим сетям в срок до декабря 2012 года, а также в соответствии с полученными техническими условиями разработало проект кабельных линий.

17.04.2013 г. ОАО «СПб ЭС» выдало Застройщику Акт о соответствии построенного объекта техническим условиям для технологического присоединения по постоянной схеме.

Акт об осуществлении технологического присоединения был получен только 29.10.2014 г.

Следует отметить, что до настоящего времени от ОАО «СПб ЭС» так и не получен Акт выполнения второго этапа, подтверждающий, что ОАО «СПб ЭС» обеспечило техническую возможность подключения объекта в точке присоединения.

Комитет по строительству, который выступал заказчиком по строительству тепловых сетей в данном квартале в период с 2006 г. по 2008 г. также в срок не выполнил своих обязательств по передаче построенных сетей на баланс ГУП «ТЭК СПб». ГУП «ТЭК СПб» отказал Застройщику в заключении  договора на проведение пуско-наладочных работ систем отопления и горячего водоснабжения на объекте т.к. в соответствии с техническими условиями врезка тепловых вводов объектов Застройщика находилась на квартальных сетях, проложенных Комитетом по строительству. ГУП «ТЭК СПб», идя навстречу застройщику и понимая серьезные последствия срыва сроков ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, предложил подписать трехсторонний акт разграничения балансовой принадлежности, в котором третьим лицом выступал Комитет по строительству, как балансодержатель квартальных сетей. В январе 2013 г. Застройщик обратился в Комитет по строительству с просьбой подписать указанный трехсторонний акт, на что получил отказ в письме № 14-1823/13 от 28.02.2013 г. и, к тому же, — предложение взять данные сети на содержание и принять на себя обязательства по их передаче на баланс ГУП «ТЭК СПб». Весь 2013 г. прошел в переговорах и попытках убедить руководство Комитета по строительству в необходимости пуска тепла на объект Застройщика и недопустимости срыва сроков ввода объекта в эксплуатацию, но безуспешно. 18.03.2014 г. письмом № 3701/14 Комитет по строительству повторно отказал в подписании трехстороннего акта разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей. И только после кадровых перестановок в рядах Комитета по строительству, прошедших в марте 2014 г., удалось получить подписанный трехсторонний акт.

Соответственно в отопительные сезоны 2012-2013 г.г. и 2013-2014 г.г. провести работы по пуско-наладке систем отопления и горячего водоснабжения из-за бюрократических преград Комитета по строительству не представилось возможным.

Только в этом отопительном сезоне удалось приступить к выполнению пуско-наладочных работ. Данные работы в соответствии с утвержденным в ГУП «ТЭК СПб» графиком продлятся до марта 2015 г..

 

Основываясь на изложенном, можно сделать вывод, что срыв сроков реализации данного инвестиционного проекта произошел не по вине Застройщика и составил 51,5 (32+19,5) месяца.

В Договорах участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса «Медный всадник»  (п. 6.3) предусмотрено, что стороны Договора освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств, предусмотренных Договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора, которые стороны не могли не предвидеть, не предотвратить разумными мерами.

В п. 6.4.  Договора Стороны определили, какие обстоятельства являются форс-мажорными. Этими обстоятельствами являются: случаи нарушения сроков передачи Застройщиком Квартиры Дольщику из-за его несвоевременного подключения к городским инженерным сетям организациями, осуществляющими инженерное обеспечение Объекта (ОАО энергетики и электрификации «Ленэнерго», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», газоснабжающая организация, ГУП «ТЭК»), при отсутствии у Застройщика задолженности перед указанными организациями, а также несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технический условий по подключению к инженерным сетям, которые установлены Приложением №2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №00/ЗКС-03910(17) от 15.06.06г. такое обстоятельство для Застройщика является форс-мажорным и не относится к категории обстоятельств,  дающих право Дольщику применить штрафные санкции, либо расторгнуть договор.

 

В этом же пункте прямо указано, что в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, и (или) их последствий срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого они действовали. Из текста п. 6.5 следует, что эти обстоятельства   не дают  право Сторонам применить штрафные санкции, либо расторгнуть Договор.

А в п.2.1 Стороны договорились, что в случае:

— неисполнение (несвоевременного исполнения) ОАО энергетики и электрификации «Ленэнерго», ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» обязанностей по заключенным с Застройщиком договорам на присоединение (подключение ) к инженерным сетям

— невыдачи ( несвоевременной выдачи) Администрацией Санкт-Петербурга разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию

— несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технический условий по подключению к инженерным сетям, которые установлены Приложением №2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №00/ЗКС-03910(17) от 15.06.06г. срок передачи Квартиры подлежит соразмерному увеличению.

 

Следует отметить, что для заключения договора постоянного электроснабжения необходима управляющая компания, с которой будет заключен договор и которая будет производить расчеты за электроэнергию, потраченную на коммунальные нужды (лифты, освещение МОП и придомовой территории, насосные станции холодной и горячей воды).

В соответствии с действующим законодательством Застройщик может передать дом управляющей компании только после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.